BREVE JUSTIFICATIVA
Existem vários tipos de loteamentos no Brasil, e não é nossa intenção discuti-los, pois não cabem na nossa proposta.
Os loteamentos de “terra”, sejam eles regulares, irregulares, de ocupação, invasão, alto padrão, financiados ou não, já recebem de imediato a pecha de ser mais uma ação de exploração imobiliária. Isto é, transformar uma terra nua, maquiando, colocando o mínimo de infraestrutura, ou mesmo atendendo o máximo possível de equipamentos urbanos, porém somente para um público privilegiado e de alto poder aquisitivo, o que muitas vezes se conclui com a aplicação de também altos muros.
Longe de achar que nossa posição passa por uma proposta socializada, progressista ou de qualquer outra que vá contra a livre iniciativa, porém com a aplicação da sugestão, de início acaba ocorrendo uma garantia ao investidor, que seu trabalho será remunerado de forma correta e justa, evitando-se o transtorno de “encalhe” de unidades, o que não é sua pretensão inicial e muito menos como empresário.
NA PRÁTICA
O que chamamos de LOTEAMENTO DE TERRAS? A grande maioria dos parcelamentos urbanos, e mesmo rurais, são apenas uma divisão de uma área de um imóvel, geralmente suburbano ou rural, que recebe as melhorias mínimas para que os adquirentes, construam suas moradias, ou ao menos sonhem com elas, ou façam isso para investimento, o que chama-se de EXPLORAÇÃO IMOBILIÁRIA, que na prática acaba tornando mais caro e difícil se resolver o deficit habitacional.
Também via de regra, quando da execução de um LOTEAMENTO DE TERRAS, ocorre com a compra ou em parceria com o dono do imóvel, depois vem a execução de um projeto civil, contratação de serviços de engenharia, vendas imobiliárias. Porém nem sempre nessa ordem, podendo começar do final e não chegar ao início, e quando isso acontece, o ônus e os custos sociais acabam recaindo nos cofres municipais e no judiciário também, para resolver o impossível.
O QUE SE NECESSITA?
O mundo como um todo, tem um enorme deficit habitacional, não só de moradias, mas também de moradias adequadas, tanto em tamanho, segurança, proximidade ao trabalho, aos equipamentos urbanos, comercio, saúde, lazer, etc.
A indisponibilidade dos dados estatísticos torna difícil se prever uma política habitacional de melhor qualidade e sua diluição em três esferas de poder, torna a situação mais complicada ainda.
A ingerência do Estado (União e Estados) nesse ciclo, causa apenas atrasos, obras de baixa qualidade, péssima disponibilidade de localização e para não esquecer, a possibilidade de corrupção e empreguismo.
Apenas para ilustrar, sugerimos o site abaixo, como fonte de informações, de onde obtivemos algumas. Lembramos que não é nossa intenção discutir o sistema existente, pois é algo totalmente diferente e funcional.
NOSSA IDEIA
Vamos separar em três seguimentos os partícipes deste processo:
1. Agente financiador:
Os governos estaduais e federal, bem como os municipais deixam de agir como agentes financiadores, e o Federal passa à ser apenas o editor das regras e normas para este segmento de mercado, facilitando a criação de BANDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS onde pessoas físicas e jurídicas poderiam realizar investimentos de médio e longo prazos que SÓ poderiam ser aplicados neste segmento habitacional.
2. Agente regulador:
Os Governos estaduais estabeleceriam políticas macros, que estabelecem critérios e regionalidade dos investimentos imobiliários, bem como suas finalidades, para uma melhor integração e funcionalidade: Habitacionais, industriais, lazer, comerciais, etc.
3. Agente executor:
De forma exclusivamente terceirizada, o município passaria a ser o único ente que decidiria demandas, locais, quantidades, dimensões e autorizações.
LOTEAMENTO DE MORADIAS
O cidadão necessita de casas para estabelecer uma vida digna e em família, e não um terreno onde possa construir uma moradia, um dia, sem saber em que custo. Esse é o grande diferencial de nossa sugestão.
Com essa proposta, passaria ser proibido o parcelamento do solo, com a intenção singela de venda de lotes, evitando desta forma que centenas de milhares de lotes vazios se espalhem pelo país e ao mesmo tempo tenha um enorme deficit habitacional e ainda se acumulem problemas para as prefeituras cuidar, pois após as suas vendas, o investidor simplesmente desaparece.
As prefeituras, através de pesquisas de demanda e planejamento definiria qual o local, a quantidade de moradias e equipamentos urbanísticos necessários e estas somente serão executados em áreas privativas da municipalidade. Isto é: uma vez planejado, a prefeitura adquiriria a área para o empreendimento imobiliário, no qual as empresas imobiliárias, através de processo licitatório, passariam a ter o direito de realizar o empreendimento.
As empresas financeiras, da mesma forma, passariam a participar do projeto, garantindo a capacidade econômica do negócio. Após a execução, o comprador escolhe permanecer com o financiamento desta ou usa da portabilidade para outra financeira que lhe seja mais favorável.
A participação obrigatória de seguradoras, também trás mais segurança ao comprador, pois esta deverá auditar a execução do empreendimento, visto que se torna responsável primária pelo ressarcimento de eventuais falhas e danos.
Extingue-se também conceito de LOTEAMENTO ou CASA POPULAR que nada mais é do que uma prática politiqueira e sectarista, além de que se torna permissivista em se realizar os ditos LOTEAMENTOS POPULARES em áreas afastadas, desconexas sem mobilidade e com baixíssima qualidade de vida. O PLANEJAMENTO passa na verdade a ser uma AMPLIAÇÃO DA CIDADE, com toda dignidade que todos merecem e tem direito. Desta forma, os empreendimentos passa à ter casas de um, dois, três e até quatro quartos, dependendo da demanda e das disponibilidade, DEVENDO estes ser espalhados e igualmente dispostos em posição e qualidade, fazendo que isso seja uma ação de integração e não de segregação.
Dependendo dos tamanhos e distâncias, deverão ser previstas as unidades para mercado, farmácias, lazer, bares igrejas, etc., que podem ser construídas pelos próprios empresários interessados.
ALGUNS EXEMPLOS
Abaixo temos alguns prints para que se entenda as diferenças. Nas imagens 01 e 02 temos o método que estamos propondo que seja extinto. Nele verifica-se que enormes áreas ão usadas e tornam-se desconexas dos centros urbanos, elevando os custos para a própria municipalidade.
Loteamento de Terras – 01
Loteamento de Terras – 02
Abaixo temos os empreendimentos imobiliários, que são 100% executados, e se tornam parte da área urbana e tornam-se parte da mesma.
Loteamento de Casas – 01
Loteamento de Casas – 02
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Link abaixo
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